Aktuelle Informationen: BGH VIII ZR 51/14 zum Vorkaufsrecht des Mieters (Stand: 03/15)


Im Januar 2015 berichtete die Presse bundesweit über ein vermeintlich spektakuläres Urteil des Bundesgerichtshofs:

BGH stärkt Mieterrechte – Vermieter muss Mieter Vorkaufsrecht gewähren (Handelsblatt)

Beim Verkauf einer Wohnung haben Mieter ein Vorkaufsrecht. Wird das nicht beachtet, muss der frühere Vermieter zahlen.(taz)

Eigentümer müssen vor dem Verkauf einer Wohnung die Mieter auf ihr Vorkaufsrecht hinweisen. Andernfalls wird laut Bundesgerichtshof hoher Schadenersatz fällig.(spiegel.de)

So und ähnlich haben große Zeitungen über das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.01.2015 zum Az. VIII ZR 51/14 berichtet und damit vielen Eigentümern schlaflose Nächte beschert.

Tatsächlich sind die Presseberichte blanker Unsinn, die Entscheidung handelt von einem völlig anderen Problem. Worum geht es da:

Mieter können tatsächlich ein Vorkaufsrecht haben – aber nur in einem ganz speziellen Sonderfall. Das Vorkaufsrecht besteht nach § 577 BGB dann, wenn der Mieter eine Wohnung in einem normalen Mietshaus angemietet hat und während laufendem Mietverhältnis das Mietshaus in eine Eigentumswohnungsanlage umgewandelt wird. Beim Verkauf an Familienangehörige gilt das Vorkaufsrecht nicht.

Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist damit aus Sicht des Privatvermieters recht gering. Zum wirklich ernsthaften finanziellen Problem wird die Sache schließlich auch erst dann, wenn der Kaufpreis deutlich geringer ist als der Wert der Wohnung, beispielsweise beim "rabattierten" Verkauf einer Vielzahl von Wohnungen.

In dem Fall, der dem BGH vorgelegen hat, muss ziemlich viel schiefgelaufen sein. Das Gericht musste bereits die Frage offen lassen, in welchem Jahr eigentlich Wohnungseigentum begründet wurde; dies sollte sich im Normalfall durch einen einfachen Blick ins Grundbuch klären lassen. Käufer war eine Immobiliengesellschaft, die erstens das Problem kennen und zweitens ein Interesse an frühzeitiger Klärung haben sollte, aber die Sache offenbar einfach laufen ließ. Anscheinend hat auch der beurkundende Notar nichts bemerkt – möglicherweise ein kleiner Hoffnungsschimmer für den Vermieter, dass er sein Geld von der Berufshaftpflichtversicherung des Notars wiederbekommen kann.

Der rechtliche Kern der BGH-Entscheidung – das einzig Neue, aber auch das nicht wirklich überraschend – ist die Klärung einer formalen Frage: Der Mieter musste, als er nach der Eintragung im Grundbuch vom Verkauf erfahren hatte, nicht erst sein Vorkaufsrecht ausüben. Das hätte ja gar nicht mehr erfüllt werden können, weil der Verkäufer nicht mehr Eigentümer war. Er konnte stattdessen sofort Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Aber ganz unabhängig davon: Wenn Sie Wohnungen kaufen oder verkaufen möchten, lassen Sie sich anwaltlich beraten. Wir haben das Wissen und die Erfahrung.

Rechtsanwalt Stefan Walter
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht